Hauskauf in USA

( last edited October 20, 2007 )

Amerikanische Häuser sind ein bisschen anders als die, die wir aus Europa her gewohnt sind. Als wir unser Haus kauften staunte ich nicht schlecht, was es alles zu beachten gab. Aus meinen Erfahrungen hab' ich diese Webseite zusammengestellt:

EIGENSCHAFTEN VON AMERIKANISCHEN
HÄUSERN IM MIDWEST UND MIDATLANTIC

• Dach: ist meist aus Teerpappe - dies war für mich echt gewöhnungsbedürftig. Man sollte sein Haus nur dann neu decken lassen, wenn's richtig heiss draussen ist, damit sich die Teerpappe Schindeln (shingles) auch richtig verbinden können. Es gibt auch die Möglichkeit, sein Dach mit "normalen" Dachziegeln (ceramic tiles) oder Schiefer (slate) decken zu lassen - beides ist aber ziemlich kostspielig aber hält dafür auch länger als die ca. 20 Jahre, die für ein Teerpappedach als mittlere Lebensdauer angegeben werden.
• Fenster: haben in USA fast immer "screens" samt "stormwindows" im Dreierpack vorgeschaltet. Screens sind eine Art Fliegengitterfenster, stormwindows einfach Glasscheiben, die man alle bei Bedarf hoch- und runterschieben kann. Die historischen Fenster sind zum hochschieben an Seilen, deren Gegengewichte in der Wand hängen. Leider neigen diese Seile nach jahrelangem Gebrauch zum reissen... ... ...
• Grundwasser: steht auch im Midwest vielerorts sehr hoch. Abhilfe schaffen sogenannte "sump pumps", die im Keller in einem in den Kellerboden eingelassenen Schacht stehen und das hochkommende Grundwasser abpumpen.
• Küche: ist meist schon völlig eingerichtet mit sowohl allen Grossgeräten als auch allen Küchenmöbeln.
• Material: ist fast immer Holz, weil dieses zum einen sehr einfach zu beschaffen ist und zum anderen unter den hier im Midwest herrschenden klimatischen Bedingungen am besten ist. Legt mal einen Ziegelstein und ein Stück Holz in die pralle Sonne und f&uumlhlt nach 30 Minuten, wie sich beide Materialen anfühlen. Das Holz wird kaum Wärme gespeichert haben, der Ziegelstein dagegen Euch fast die Finger verbrennen. Analog gilt für Kälte: Holz speichert diese auch kaum und deshalb kann man ein Holzhaus sehr schnell warmheizen und auch runterkühlen - je nach Bedarf. Durch die bei den meisten Häusern hier im Midwest übliche "Schichtbauweise" liegt ein Luftpolster zwischen den Innen- und Aussenwänden, das sehr gut isoliert. Schichtbauweise deshalb, weil auf einen Holzrahmen innen und aussen Holzplatten befestig werden und an der Aussenwand ausserdem noch ein "siding" angebracht wird. Dieses ist traditionell aus Holz (und muss dann alle paar Jahre neu gestrichen werden). Neuer sind sidings aus Kunststoff (vinyl) oder Ziegelsteinen - wie diese sich klimatechnisch auf das Klima im Haus auswirken weiss ich leider nicht (unser Haus hat Holz aussen).
• Nomenklatur: in Europa fängt man bei "Null" an zu zählen, wenn man beim Erdgeschoss anfängt. In USA ist das Erdgeschoss die "erste Etage" (!!!). Ein sogenanntes "two story house" hat also nur einen Erdgeschoss und eine erste Etage.
• apartment: Mietwohnung (UK-E = flat),
• duplex: Zweiparteienhaus, wobei man sich die mittlere Wand teilt,
• ranch: Bungalow mit nur einer Wohnebene,
• townhouse / condo: vergleichbar einer Kreuzung zwischen Eigentumswohnung und Reihenhaus. Man zahlt pro Monat einen bestimmten Betrag für Instandhaltung an eine Eigentümergesellschaft und muss dann z.B. das neue Decken des Hausdaches nicht selber bezahlen.



• Raumaufteilung: viele amerikanische Häuser haben keine Dielen / Flure in unserem Sinne, sondern man fällt direkt aus der Vordertür ins Wohnzimmer und aus der Hintertür in die Küche.
• Stauraum: gibt es jede Menge, weil zum einen jede Schräge durch Einbauschränke (closet) "getarnt" wird und zum anderen immer etliche Einbauschränke (oft sogar begehbar) in den Häusern zu finden sind.
• Unterbau: in einigen Gegenden der USA baut man kaum Keller (basement), weil das Grundwasser zu hoch kommt und die Keller immer nass wären. Im Midwest sind Keller oder doch zumindest Hohlräume (crawlspace) unter den Häusern Usus und auch überlebenswichtige Notwendigkeit, weil man diese bei Tornadowarnung als Schutzraum dringenst benötigt.

CHECKLISTE FÜR DEN HAUSKAUF:

HAUS SELBST:

• Wie alt ist das Dach (roof) und wieviele Dachlagen sind schon drauf? Es gibt in den einzelnen Staaten Regelungen, wieviele "Dachlagen" erlaubt sind.
• Wie alt sind Heizungsystem (furnace) und Heisswasserheizer (hotwaterheater) - und wurden die regelmässig gewartet?
• Gibt es Wasser oder Feuchtigkeit im Keller (basement)?
• Ist die Aircondition (AC) funktionstüchtig und wie alt ist sie (die alten Pötte sind Stromfresser und sehr sehr laut), wurde auch sie regelmässig gewartet und nach welchem Prinzip arbeitet sie? Es gibt "window AC", die nur einen Raum runterkühlt, "forced air", die mittels eines Ventilators das ganze Haus versorgt - im Winter kommt die warme Heizungs-Luft durch dieselben Schächte - und "convected air", die nach dem Prinzip der kommunizierenden Röhren arbeitet und nicht sehr effektiv ist.
• Sind Leitungen (Wasser / Strom / GAS!!!) bei ältern Häusern erneuert - auch die zum Haus hin? Es könnte ansonsten z.B. ein Problem mit dem Bleigehalt in den alten Leitungen geben.
• Sind bei alten Häusern noch die historischen Fenster drin? Sie sind meist teuer zu ersetzen.
• Sind alle im Haus befindlichen Haushaltsgeräte (applicances) in Ordnung und funktionsfähig? Kühlschrank, Spülmaschine, eventuell Waschmaschine und Trockner.
• Ist der offene Kamin (fireplace) / Schornstein sauber? Und ganz wichtig: sind die Schornsteine vom furnace und hotwaterheater sauber und trocken?
• Hat das Haus ein Zertifikat, dass es termitenfrei ist? Oft wird das von den Hausbesitzern erledigt - wenn nicht, kann man ein Gutachten durch einen Experten verlangen. Carpenter Ants sollten auch keine am Haus knabbern - die sehen aus wie sehr grosse Ameisen und höhlen das, was die Termiten angeknabbert haben freudigst weiter aus.
• Wenn das Haus einen Hohlraum (crawlspace) hat unter dem Erdgeschoss, kann man nachprüfen, ob dieser feucht ist oder trocken. Ist er trocken ist das ok, wenn er aber zu feucht ist, sollte man genauer hinschauen und es eventuell beanstanden.
• Gibt es einen Holzboden (hardwoodfloor), oder einen Teppichboden (wall-to-wall-carpet)?
• Es gibt sehr oft "Neighborhood associations" - da zu einem Meeting gehen und allgemein die Nachbarn fragen, was so los ist im Viertel
• Dieser Link hat prima Tips für Hauskäufer und erklärt auch sehr gut die ganzen Fachausdrücke.

MAKLER (REAL ESTATE AGENT):

• Informiert Euch im Internet vorab über die zur Auswahl stehenden Wohngegenden, z.B. bei Zillow und auch über die Qualität der öffentlichen Schulen, ob es dort ESL-Programme in den Schulen gibt etc.. Einige Makler geben diese Informationen auch auf ihren Webseiten guckt Euch mal dieses Beispiel von Coldwell Bankers an.
• Verlangt in USA meist nur was vom Verkäufer, nehmt Euch einen Buyers Agent.
• Wenn Ihr ein Haus gefunden habt, das Ihr kaufen möchtet, dann schliesst Ihr mit dem Makler einen Vorvertrag und bezahlt ihm einen gewissen Betrag als "earnest money". Dieses Geld wird beim eigentlichen Hauskauf (closing) dann verrechnet und geht Euch also nicht verloren.

MORTGAGE (HYPOTHEK):

• Vergleich der Zinsen geht über's Internet bei z.B. bankrate.com.
• Besser eine grosse Bank nehmen, die kleinen "freien" Mortgage-Unternehmen gehen öfters Pleite.
• Fixed rate ist besser meiner Meinung nach.
• Real-estate taxes miteinkalkulieren, die Stadt / Kreis erheben.
• Verbraucher-Infos über die einzelnen Anbieter von Hypotheken findet ihr z.B. beiepinions.com.

CLOSING (EIGENTLICHER KAUF):

• Lasst Euch nicht von einem Zeitpunkt zum anderen vertrösten. Eine kurze Terminänderung darf es noch geben, aber dann seid bereit unter Umständen auch vom Hauskauf zurückzutreten, wenn der Verkäufer dem "Hausverkauf" nicht nachkommt.
• Alles, was an Mängeln beim Haus festgestellt wurde, sollte als Preisnachlass mit mit dem Verkäufer ausgehandelt sein bevor das closing stattfindet. Dazu holt man zu allen festgestellten Mängel Angebote (estimates) von Handwerkern ein, diese sind in USA umsonst, legt diese Angebote samt Mängelliste den Verkäufer und meist auch dem Makler in einem gemeinsamen Treffen vor und einigt sich dann über die Verrechnungsmodalitäten. Bei uns war es z.B. so, dass wir nominell den vollen Kaufpreis zahlten, aber etliche 1000 Dollar für die Beseitigung der festgestellten Mängel dann vom Verkäufer per check wieder bar zurückbekamen beim closing.
• Ein Haus kann man auch mit einer geringen Anzahlung (downpayment) kaufen. Denkt aber daran, dass Euch das Zinsen kostet wird durch die längere Laufzeit der Hypothek und natürlich auch den grösseren Betrag, den Ihr dann aufnehmen müsst. Eine möglichst grosse Anzahlung sollte geleistet werden, wenn man wirklich plant im Haus zu bleiben. Falls man in 5 oder 8 Jahren wieder umziehen will, kann man vielleicht auch mit weniger anfangen.
• Die Hypothekzahlungen setzen sich zusammen aus: principal (Kredithöhe), interest(Zinsen), escrow (Steuerrücklage) und meist auch noch Versicherung (Feuer, Wasser, Einbruch usw.). Die Versicherung richtet sich nach der Wohnlage: beispielsweise nahe an einem Fluss wird sie höher sein wegen der möglichen Überflutungsgefahr.
• Wer zusätzlich zu seinen monatlichen Raten ca. 10-15$ auf das principal abbezahlt kann sich sehr viele Zinsen sparen und seinen Kredit einige Jahre früher ablösen. Das natürlich nur über die gesamte Laufzeit gesehen.